Купить квартиру за 4 млн: решает район, не метры

Мужчина за соседним столиком в кофейне развернул ноутбук так, что мне было видно экран. Две вкладки Авито, обе с квартирами, обе за 4 млн. Он щёлкал между ними минут двадцать и всё бормотал про метры.

Я допил кофе и ушёл. А мысль осталась.

Потому что через пять лет один из этих людей продаст квартиру и купит на разницу машину, а второй продаст точно такую же и обнаружит, что денег хватает ровно на ту же квартиру. Причём оба покупали разумно. Оба сравнивали цену за метр. Оба смотрели ремонт.

Просто один из них считал не то.

развилка, в которой все выбирают метры

Ситуация знакомая любому, у кого на руках оказалась сумма и желание наконец съехать со съёмной.

Есть 4 млн ₽. На эти деньги в большинстве городов-миллионников открываются два реальных пути. Первый: взять больше метров подальше от центра - двушку 54 м² в новом районе на окраине, где стройка ещё идёт, инфраструктуры пока нет, зато цена за метр приятная. Второй: взять однушку 33 м² в обжитом районе, где метро, школа, поликлиника и магазины уже стоят, но метр стоит заметно дороже.

Девять человек из десяти выбирают первый. Логика железная: за те же деньги я получаю на двадцать метров больше. И эта логика верна ровно до дня покупки. Дальше она начинает работать против человека.

Давайте посчитаем оба пути честно, не подыгрывая ни одному.

путь первый: двушка на окраине

Считаем всё, что будет происходить с этой квартирой пять лет.

Плюсы реальные, не выдуманные. Комнат две - есть где закрыть дверь. Дом новый, трубы не текут, лифт не застревает. Дворы просторные, парковка свободная. Если сдавать - сдаётся. В таком доме на окраине миллионника однушка уходит примерно за 22-25 тыс ₽ в месяц, двушка за 28-32 тыс ₽.

Минусы начинаются на второй год. Рядом достраивают ещё три корпуса, потом ещё четыре. Каждый новый корпус - это сотни квартир, которые выходят на рынок одновременно с вашей. Застройщик продаёт новое, вы продаёте пятилетнее в том же дворе, и покупатель выбирает не вашу.

Дальше арифметика. Цена такой квартиры растёт примерно вместе с инфляцией, иногда чуть медленнее: предложение в районе постоянно пополняется, а спрос ограничен теми, кто готов туда ехать. Через пять лет вы продаёте свои 54 м² и получаете сумму, которой хватает примерно на то же самое. Деньги не потерялись. Они просто не поработали.

путь второй: однушка в обжитом районе

Тот же бюджет, тот же срок, честный расчёт.

Минусы сразу и очевидные. Метров мало, тридцать три. Дом старше, возможно с деревянными перекрытиями и трубами, которые придётся менять. Парковка - война. Вход в сделку по цене за метр выглядит грабительским: вы платите примерно на треть дороже за квадрат, чем в первом варианте.

А теперь плюсы, которые работают не сразу, а все пять лет подряд. Рядом с вами больше ничего не построят - район застроен, свободной земли нет. Значит, предложение не растёт. Метро, школа и поликлиника уже работают, их не обещают к 2031 году. Аренда такой однушки в обжитом районе миллионника - те же 25-28 тыс ₽, что и двушки на окраине, при вдвое меньшей площади.

И ключевое: когда вы выходите из сделки, вашу квартиру покупает не человек, выбирающий между вами и новым корпусом. Её покупает человек, которому нужен именно этот район. Таких покупателей мало, но они платят.

что на самом деле решает разницу

Не метры. Не ремонт. Не даже год постройки.

Решает три вещи, которые при покупке никто не считает, потому что они не написаны в объявлении.

Конкуренция при выходе из сделки. Сколько квартир будет продаваться рядом с вашей в тот день, когда вы решите продать. В районе, где стройка закончена двадцать лет назад, их будет пять. В районе, где сдают по три корпуса в год, их будет двести.

Кто ваш покупатель. В обжитом районе человек выбирает район, а потом уже квартиру в нём. На окраине человек выбирает цену, а район получает в нагрузку. Первый торгуется хуже.

цена покупки в сделку. Вот тут самое интересное, и об этом чуть ниже.

Первые два пункта от вас не зависят никак - это география, её не переспорить. А вот третий зависит целиком.

гольф научил меня считать не туда, куда смотришь

Я поздно пришёл в гольф и первые месяцы бил по мячу так, как подсказывал здравый смысл: сильнее размахнулся - дальше улетело. Мяч улетал криво. Потом тренер показал вещь, которая переворачивает голову: дальность даёт не сила замаха, а угол удара клюшкой в момент касания. Полградуса разницы там, внизу, где ты вообще не смотришь, - и мяч летит на тридцать метров дальше.

Смотришь ты при этом вперёд, на флажок. А решает всё контакт, который длится сотую долю секунды и находится у тебя под ногами.

С квартирой ровно так же. Человек смотрит на метры, на ремонт, на вид из окна - на флажок. А результат через пять лет определяется тем, что произошло в момент контакта: по какой цене он вошёл. Не по какой цене выставлено, не сколько метров - а сколько он реально заплатил относительно того, сколько это стоит.

Полградуса внизу против красивого размаха.

почему цена покупки перевешивает всё остальное

Вернёмся к нашим двум путям и добавим третий. Тот же бюджет, но цена покупки не рыночная.

Если купить ту же однушку в обжитом районе не за 4 млн ₽, а за 2,8 млн ₽, вся конструкция меняется мгновенно. Разница в 1,2 млн ₽ уже у вас в кармане в день покупки - её не надо ждать пять лет и надеяться на рост рынка. Продали через год по рынку - забрали. Оставили в аренду - доходность считается не от 4 млн ₽, а от 2,8 млн ₽, и те же 25 тыс ₽ в месяц превращаются совсем в другой процент годовых.

Это не хитрость и не схема. Просто вы работаете с дельтой, а не с процентом. Процент вам дают рынок и время, а дельту вы забираете сами, один раз, на входе в сделку.

И дельта не зависит от того, вырастет рынок или встанет. Она уже зафиксирована.

откуда берётся цена ниже рынка

Теперь про то, откуда такие цены вообще берутся, потому что на Авито их нет.

Есть отдельный сегмент рынка, где недвижимость продают не потому, что хотят выгодно продать, а потому, что обязаны продать в срок. Имущество должников, залоговые объекты банков, наследство, которое надо реализовать. Продавцу там важна не максимальная цена, а факт продажи в отведённое время. Продаётся всё это на специальных электронных площадках, и цена там определяется не желанием собственника, а сроком.

Объекты обычные: квартиры, дома, земля, коммерческие помещения в тех самых обжитых районах, где рядом уже ничего не построят.

Помещение в Волгограде я взял за 2,111 млн ₽. Продал за 4,48 млн ₽ через 240 дней. Прибыль 2,369 млн ₽ - больше, чем я вложил.

Другое, в Нижнем Новгороде, 161 м². Вход в сделку - 2,412 млн ₽, выход из сделки - 4,5 млн ₽. Расходов по дороге вышло примерно 300 тыс ₽, чистыми осталось 1,788 млн ₽ за шесть месяцев.

Ни в одной из этих двух сделок я не угадывал рынок. Рынок за шесть-восемь месяцев вообще никуда не двигается. Вся разница была зафиксирована в момент покупки - это и есть та самая дельта, только на нежилых объектах она видна отчётливее, потому что там меньше эмоций и больше расчёта.

что с этим делать человеку с 4 млн

Если вы выбираете квартиру для жизни - берите обжитой район, даже если метров меньше. Пять лет спустя вы скажете спасибо не метрам, а тому, что рядом с вами не выросло ещё двести конкурентов.

Если вы выбираете квартиру как вложение - перестаньте сравнивать объявления между собой. Сравнивать надо не два объявления, а цену объекта с ценой этого же объекта на рынке. Пока вы выбираете из того, что выставлено публично, вы выбираете между «по рынку» и «по рынку». Дельты там нет ни в одном варианте.

И честно про сложность: покупка ниже рынка требует проверки объекта, понимания, что с ним потом делать, и трезвой оценки выхода из сделки. Дешёвый объект - ещё не сделка. Сделка - это когда вы заранее знаете, кому и за сколько его отдадите.

Метры - это то, что видно. Район - это то, что считается. цена покупки - это то, что решает.

Смотрите не на флажок, а под ноги.

Как устроены эти площадки, кто и почему продаёт там дешевле рынка и с чего начать человеку без опыта - я записал бесплатное видео, оно в Telegram.