Можно ли продать квартиру в ипотеке. Разбираю свою сделку

• А её вообще можно продать? Она же в ипотеке.

Так спрашивают почти всегда вполголоса, будто про что-то неприличное. Человек четвёртый год платит за квартиру, в которой тесно, шумно и до работы полтора часа. И всё это время он уверен, что заперт в ней до последнего платежа.

Отвечаю сразу, чтобы не тянуть до конца текста. Продать можно. Банк не против, схема отработана до конвейера, такие сделки идут каждый день в любом городе.

почему кажется, что нельзя

В выписке из ЕГРН стоит строчка: ипотека в силу закона. Квартира ваша, собственность ваша, платите налог на имущество тоже вы. Ограничено ровно одно действие: распорядиться квартирой без согласия банка.

Согласие банк даёт. Ему ваши квадратные метры не нужны, ему нужен возврат денег, и чем раньше, тем лучше. Продажа с погашением долга для банка идеальный сценарий: он получает остаток целиком и закрывает кредит.

Страх живёт не в законе, а в голове. Люди годами сидят в неподходящем жилье, потому что один раз услышали от знакомого, что «залоговую квартиру никто не купит».

три способа, и по деньгам они разные

Способ первый: закрыть долг самому. Берёте свои накопления или заём у родственников, гасите остаток, снимаете обременение и продаёте обычную свободную квартиру. Самый спокойный вариант и самый редкий, потому что свободных денег на остаток долга обычно нет.

Способ второй: долг гасится деньгами покупателя. Так проходит большинство сделок. Вы берёте в банке справку об остатке долга на конкретную дату и письменное согласие на продажу, деньги покупателя делятся на две части: одна уходит в банк-кредитор и закрывает кредит, вторая остаётся вам.

Дальше банк выдаёт документы о погашении, обременение снимают, и регистрируется переход права собственности. От первого визита в банк до денег на счёте проходит несколько недель, а не полгода. Расчёт при этом безналичный, через аккредитив, наличными в такой конструкции не работают вообще.

Способ третий: покупатель принимает вашу ипотеку на себя. Банк проверяет его как нового заёмщика, и при одобрении долг переходит вместе с квартирой. Способ рабочий, но покупателей, готовых лезть в чужой кредит, немного, и торговаться они будут жёстче.

Есть и четвёртый, который я способом не считаю. Это когда человек идёт в банк и говорит: продайте сами, как знаете.

почему «продайте сами» стоит дороже всего

У банка и у вас разные задачи. Вам нужна максимальная цена, банку достаточно суммы, которая закрывает долг и проценты. Всё, что выше этой планки, для него необязательная опция, и торговаться за ваши деньги он не станет.

Посчитаем на пальцах. Допустим, квартира по рынку стоит 8 млн ₽, остаток долга 4,3 млн ₽. Если её продают быстро и «чтобы закрыть вопрос» за 7,4 млн ₽, вы получаете на руки 3,1 млн ₽ вместо 3,7 млн ₽.

Скидка выглядела как 600 тыс ₽ с восьми миллионов, вроде бы немного. А в реальности вы отдали шестую часть всех своих денег в этой сделке. Вот где теряют, и теряют молча, потому что процент считают не от той суммы.

что забирает у вас деньги, кроме скидки

Сроки. Покупатель нервничает, когда слышит про залог, и просит скидку «за сложность». Снимается это одним движением: до первого объявления вы приносите справку об остатке долга и согласие банка, и разговор идёт уже не про страхи, а про даты.

Налог. Если квартира в собственности меньше минимального срока владения, платить придётся с разницы между покупкой и продажей. Пять лет в общем случае, три года для единственного жилья, наследства и дарения от близких. Это не повод прятать сумму в договоре: показывайте полную цену сделки, иначе при любом споре вы останетесь и без квартиры, и без разницы.

Упаковка. На вторичке решают фотографии, а не агент: интерьерный фотограф на Авито стоит около 5 000 ₽ и окупается первым же просмотром. Дальше подробное описание, обязательно план квартиры, и три доски объявлений: Авито, Циан, Яндекс. Недвижимость.

Листовки по подъезду и соседним домам. Соседи часто и есть первые покупатели: кто-то хочет разъехаться с родителями, кто-то давно присматривает квартиру в своём дворе. Из подготовки окупаются уборка, запах, мелкий ремонт и сантехника, а новая мебель и перепланировка не окупаются никогда.

И про агента честно: на вторичке он вам не нужен. Договор купли-продажи сделают в банке на безопасных расчётах или у нотариуса, там же пройдёт аккредитив.

почему все ждут и никто не начинает

Я хожу в зал давно, и именно там эта штука видна яснее всего. Приходишь после перерыва, подходишь к штанге, ставишь вес, который раньше делал спокойно, и не делаешь. Неприятно. Первое желание - уйти и вернуться, когда снова будешь в форме.

Только в форму не приходят до зала. В неё приходят в зале. С веса, который сегодня стыдно назвать вслух, подход за подходом, и первый месяц вообще не про результат, а про то, чтобы дойти до двери.

С ипотекой ровно так же. «Сначала закрою кредит, потом буду думать про другое жильё» звучит разумно ровно до того момента, когда вы садитесь и считаете, сколько лет займёт это «сначала». Первый шаг всегда меньше, чем кажется из раздевалки.

продать это только половина дела

Допустим, вы всё сделали правильно и получили свои 3,7 млн ₽. Дальше начинается часть, которую почти никто не считает: вы идёте покупать следующую квартиру по тем же рыночным ценам, от которых только что ушли.

Переложили из одного кармана в другой, заплатили налог, комиссию, переезд. Стало просторнее, богаче не стало.

Разница появляется в одном месте: если следующий вход в сделку дешевле рынка. Не на 2%, которые выторговали у соседа, а на треть и больше. Тогда старая квартира продана по рынку, новая куплена сильно ниже, и разница осталась у вас, а не у продавца.

откуда берётся цена сильно ниже рынка

Я двенадцать лет покупаю недвижимость там, где имущество распродают за долги. Это открытые электронные торги: помещения, квартиры, дома, земля. Продавцу там важна не максимальная цена, а скорость и закрытие обязательств, и цена идёт вниз по шагам, пока не находится покупатель.

Свою сделку я тут разбираю с обеих сторон стола. Когда продаёшь квартиру с непогашенным кредитом, ты торгуешься за каждые сто тысяч. Когда покупаешь объект, который продают за долги, ты оказываешься по другую сторону этой же логики: спешит уже не ты.

Дальше решает не техника, а насмотренность. Подать заявку и перечислить деньги умеет любой человек с электронной подписью, а вот понять, что делать с конкретным объектом и кому вы его потом продадите, умеет не любой. Покупка это половина сделки, выход из сделки вторая половина, и считать надо обе сразу.

как это выглядит в цифрах

Михаил работал в Петрозаводске и взял небольшое помещение: 43,6 м² офиса и 7,5 м² склада, всего 51 м². Купил за 800 тыс ₽.

Продал за 1,2-1,3 млн ₽. Это не про везение и не про редкий город. Просто вход в сделку был дешевле рынка, и поэтому для выхода из сделки не понадобилось чуда: хватило обычной рыночной цены.

Те же 800 тыс ₽ в обычной покупке дали бы ноль. Разница целиком в цене покупки.

что делать завтра

Если квартира в ипотеке вас не устраивает, начните с двух бумаг. Справка об остатке долга и письменное согласие банка на продажу получаются за несколько дней и стоят ноль рублей. С ними вы перестаёте быть просителем в собственной сделке.

Квартира в ипотеке это не клетка. Это квартира с долгом, а долг переносится из одной строчки в другую за несколько недель.

Считайте не квартиры, а цену покупки.

Кстати, недвижимость можно покупать заметно дешевле рынка на специальных площадках, где имущество продают за долги. Я записал бесплатное видео о том, как они устроены и с чего там начать: смотрите в Telegram.