Сколько можно заработать на торгах по банкротству: расчёт сделки

За последний год банкротств физлиц стало больше на 13,7%, а сделок по реализации имущества должников - на 18,2%. Лотов на площадках прибавилось, и вопрос от новичка почти всегда одинаковый: сколько на этом реально можно заработать.

Отвечаю так, как считаю сам - цифрами одной конкретной сделки, от первого рубля задатка до денег, которые остаются на руках после налога.

Разбор ниже построен на условной, но полностью посчитанной сделке с квартирой. Цифры в нём - пример расчёта на конкретных нормах и ставках, а не обещание результата: у каждого лота свои расходы, сроки и цена продажи объекта.

👉 Подписаться на Telegram-канал Николая - живые кейсы, торги и разборы сделок каждую неделю.

Сколько можно заработать на торгах по банкротству с одной сделки?

С одной сделки на торгах остаётся не размер скидки, а разница между скидкой и расходами. В разборе ниже квартира куплена с дисконтом 23% к рынку, а на руках после всех платежей и налога осталось около 450 тысяч рублей - примерно 8,6% от вложенных денег за девять месяцев.

Разрыв между 23% и 8,6% - это и есть та часть темы, о которой в рекламных роликах не говорят. Скидка на торгах существует, она реальная и подтверждается статистикой рынка: ликвидный объект уходит с дисконтом 10-30% к рыночной цене. Только скидка - валовая величина. До кармана она доходит после шести статей расходов, включая налог, и в разобранном примере теряет по дороге 949 500 рублей.

Считать сделку нужно ровно один раз - до подачи заявки. Потом, когда задаток уже на счёте организатора, поменять расчёт нельзя: цена лота зафиксирована твоей же заявкой, а расходы придут сами, в свои сроки, независимо от того, заложил ты их в бюджет или нет.

Сколько денег нужно на вход в сделку?

На вход в сделку нужны три суммы: электронная подпись за 2-5 тысяч рублей в год, задаток от 5 до 20% начальной цены лота и полная оплата остатка в течение 30 дней после подписания договора. В разбираемом примере задаток - 440 тысяч рублей, остаток к доплате - 4,16 миллиона.

Условия лота в примере такие: двухкомнатная квартира, аналоги на рынке стоят около 6 миллионов рублей, начальная цена на повторных торгах - 4,4 миллиона. Задаток установлен положением о торгах в размере 10% от начальной цены, то есть 440 тысяч рублей. Заявка подана с ценой 4,6 миллиона - именно она и оказалась победной.

Дальше включается жёсткий график из статьи 110 закона 127-ФЗ: 5 дней на подписание договора с момента получения предложения и 30 дней на оплату остатка со дня подписания. Задаток при этом засчитывается в цену. Доплатить нужно 4,16 миллиона. Проигравшим участникам задаток возвращают полностью, без вычета комиссий. Победителю, который не собрал деньги в срок, задаток не возвращают вообще - это прямая потеря 440 тысяч рублей на ровном месте. Поэтому источник денег на выкуп должен быть понятен до подачи заявки, а не после победы. Подробный разбор механики задатка - в отдельной статье: как внести задаток и не потерять деньги.

Какие расходы съедают прибыль после победы на торгах?

После победы на торгах в расчёт приходят шесть оплачиваемых статей расходов помимо цены лота и госпошлины: электронная подпись, долг по взносам на капремонт, ремонт от голых стен, содержание объекта на время владения, расходы на продажу объекта и налог. В примере они забрали 949,5 тысячи рублей.

Разберу по одной - новички помнят про первые две и забывают про остальные.

• Электронная подпись - 2-5 тысяч рублей в год. Без квалифицированной ЭЦП к торгам не допустят; в расчёте беру 3,5 тысячи.
• Долг по взносам на капремонт - в примере 40 тысяч рублей. Долги за коммунальные услуги прежнего собственника на покупателя не переходят (ст. 153 и 158 ЖК РФ), а вот взносы на капремонт привязаны к помещению и переходят к новому собственнику.
• Ремонт от голых стен - 550 тысяч рублей. Объект принимается в том виде, в каком его оставили: часто без мебели, техники, иногда без сантехники и отделки.
• Содержание объекта - 54 тысячи за 6 месяцев владения: коммуналка и налог на имущество.
• Расходы на продажу объекта - 120 тысяч: реклама, услуги агента, оформление сделки.
• Госпошлина за регистрацию права - тариф в ст. 333.33 НК РФ менялся с 2026 года, сумму сверяй на сайте Росреестра.
• Налог - самая крупная забытая статья, в примере 182 тысячи рублей.

Хочешь разобрать свою первую сделку по шагам - забирай бесплатный практикум в Telegram.

Полный расчёт сделки: от задатка до денег на руках

Полный расчёт сделки в примере выглядит так: расходы 5 549 500 рублей, продажа объекта за 6 000 000 рублей, на руках 450 500 рублей. Дисконт при покупке - 23% к рыночной цене, чистый результат - 8,6% от 5 247 500 рублей, вложенных до продажи объекта.

Про налог отдельно. Квартира продана раньше минимального срока владения - он составляет 3 или 5 лет по ст. 217.1 НК РФ, - значит НДФЛ платить придётся. Уменьшить доход можно двумя способами (ст. 220 НК РФ): применить имущественный вычет в 1 миллион рублей или вычесть документально подтверждённые расходы на покупку объекта. Второй вариант в этой сделке выгоднее: 6 000 000 минус 4 600 000 даёт базу 1 400 000 рублей вместо 5 000 000. База ниже порога 2,4 миллиона, поэтому ставка 13% (ст. 224 НК РФ). Налог - 182 000 рублей. Через вычет в 1 миллион база выросла бы до 5 000 000 рублей, а налог - до 702 000 рублей (13% с первых 2,4 миллиона плюс 15% с остатка), и сделка ушла бы в минус на 69 500 рублей. Разбор налоговых сценариев для физлица и ИП - здесь: налог с продажи недвижимости.

Сколько времени проходит от задатка до денег на руках?

От задатка до денег на руках в примере прошло около 9 месяцев: 1,5-2 месяца занимает путь от итогов торгов до выписки из ЕГРН, ещё 3 месяца - ремонт, и 3-4 месяца - продажа объекта. Срок владения превращает 8,6% результата примерно в 11,4% годовых.

Разложу цикл по шагам:

1. Подача заявки и задаток - от нескольких дней до пары недель до даты подведения итогов.
2. Итоги торгов и договор - 5 дней на подписание с даты получения предложения.
3. Оплата остатка - 30 дней со дня подписания договора.
4. Регистрация права в Росреестре - по 218-ФЗ; весь путь «итоги торгов → выписка из ЕГРН» обычно занимает 1,5-2 месяца.
5. Ремонт от голых стен - в примере 3 месяца.
6. Продажа объекта - 3-4 месяца от рекламы до денег на счёте.

Время здесь - полноценная статья расходов, хотя счетов оно не выставляет. Одна и та же прибыль в 450 500 рублей за 4 месяца и за 12 месяцев - это две разные сделки: в первом случае получается около 26% годовых на вложенный капитал, во втором - около 8,6%. Поэтому в расчёт до подачи заявки я закладываю не только суммы, но и срок по каждому этапу, причём с запасом: ремонт почти всегда идёт дольше плана, а покупателя на квартиру в неудачный сезон можно искать полгода. И считаю не только «сколько заработаю», но и «сколько месяцев мои деньги будут лежать в этом объекте».

Почему дисконт 23% превратился в 8,6% на руках?

Дисконт 23% от рыночной цены дал 1,4 миллиона рублей валовой разницы, но 949,5 тысячи из них забрали расходы и налог. Осталось 450 500 рублей, то есть примерно треть от той скидки, ради которой человек и приходит на торги.

Арифметика простая. Из валовой разницы в 1 400 000 рублей вычитаются ремонт 550 000, налог 182 000, расходы на продажу объекта 120 000, содержание 54 000, долг по капремонту 40 000 и электронная подпись 3 500. Итого 949 500 рублей, или 68% всей скидки.

Отсюда следует практический вывод, который я использую при отборе лотов: доходность сделки делает не глубина дисконта, а количество статей расходов, которые удалось не создать. Квартира в жилом состоянии без долга по капремонту при том же дисконте 23% оставила бы на руках около миллиона рублей вместо 450 тысяч - просто потому, что 550 000 ремонта и 40 000 долга по капремонту из расчёта исчезают. Именно поэтому объект с дисконтом 15-20% и в нормальном состоянии часто обыгрывает объект с дисконтом 60% на публичном предложении, где цена падает на 5-10% каждые 5-10 дней, но лот стоит без покупателя не просто так. Как устроена эта стадия и где на ней ловушки - разбирал отдельно: публичное предложение на торгах.

Что выгоднее: продать объект или сдавать его?

Продажа объекта даёт разовый результат и налог сразу, аренда - меньший поток, но без НДФЛ с продажи и с возможностью дождаться минимального срока владения в 3 или 5 лет. Жильё под аренду в 2026 году приносит 4-6% годовых, коммерция - 9-12%.

Сценарий выбирается под твою задачу по деньгам, а не под сам объект. Нужен капитал обратно быстро - считаешь продажу объекта со всеми расходами и налогом. Нужен поток без твоего участия - тот же капитал имеет смысл разворачивать в коммерцию: за пять лет разница между 4-6% и 9-12% годовых даёт заметно другую сумму на счёте.

Сколько зарабатывают на коммерции с торгов?

Коммерческая недвижимость с торгов считается по другой математике: рыночная коммерция даёт 9-12% годовых при окупаемости 8-11 лет, а удачный лот с торгов способен окупиться заметно быстрее. Опорный пример - склад 600 м² в Гатчине за 420 000 рублей с арендой 60 000 рублей в месяц.

Считаю этот кейс полностью. Покупка - 420 000 рублей. Арендный поток - 60 000 рублей в месяц, или 720 000 рублей в год. Окупаемость - примерно 7 месяцев. Для сравнения: рыночная коммерция окупается за 8-11 лет, жильё под аренду - за 15-25 лет. Дело здесь в подборе объекта: он брался под конкретного арендатора и с понятной ставкой, а не «потому что дёшево».

Правило, по которому я быстро оцениваю коммерцию на глаз: 100 арендных ставок примерно равны цене объекта. Помещение сдаётся за 60 000 рублей в месяц - значит адекватная цена покупки около 6 миллионов рублей, и всё, что заметно ниже, я смотрю особенно внимательно. Второй момент - налоговый: ОКВЭД 68.10 у ИП снимает налог на имущество по объектам, которые используются в предпринимательской деятельности. На объекте, который приносит 720 000 рублей в год, это ощутимая экономия каждый год владения.

Как посчитать сделку до подачи заявки: 6 шагов

Расчёт сделки до подачи заявки строится из 6 шагов и занимает 1-2 часа на лот. Порядок важен: цена покупки считается последней, из цены продажи объекта минус все расходы минус налог минус твоя целевая прибыль, а не наоборот.

1. Определи цену продажи объекта. Бери цену закрытых сделок по аналогам за 2-3 месяца в том же районе и состоянии, а не цифру из объявления.
2. Собери все расходы. Ремонт, долг по капремонту, содержание, расходы на продажу объекта, ЭЦП, госпошлина по ст. 333.33 НК РФ.
3. Посчитай налог. НДФЛ 13% с базы до 2,4 миллиона рублей и 15% свыше; базу считай через расходы на покупку.
4. Заложи срок. Сложи этапы: 1,5-2 месяца до выписки из ЕГРН, ремонт, продажа объекта. Прибавь 30% запаса.
5. Посчитай целевую прибыль. Реши, сколько сделка должна принести, чтобы иметь смысл при твоём сроке.
6. Выведи свой потолок цены. Цена продажи минус расходы минус налог минус целевая прибыль. Записываешь и на торгах не превышаешь ни на рубль.

Где расчёт чаще всего разваливается?

Расчёт разваливается в четырёх местах: завышенная цена продажи объекта, забытый налог на 182 тысячи, недооценённый срок и покупка неликвида ради глубокого дисконта. Любая из них съедает в разобранной сделке от трети до всей прибыли в 450 500 рублей.

Цена продажи взята из объявлений. Объявления показывают хотелки продавцов, а не сделки. Если реальная цена аналогов 5,6 миллиона вместо 6, прибыль в разобранной сделке падает с 450 500 до 102 500 рублей: выручка теряет 400 000, а налог снижается всего на 52 000, потому что база уменьшается ровно на ту же разницу.

Налог не заложен в расчёт. Человек считает разницу между покупкой и продажей, радуется, а через год получает уведомление и обнаруживает, что 182 тысячи из его прибыли принадлежат бюджету. Штраф за неуплату НДФЛ - от 20 до 40% суммы (ст. 122 НК РФ).

Срок посчитан оптимистично. Ремонт «за месяц» превращается в три, продажа «за две недели» - в четыре месяца. Прибыль остаётся той же, доходность падает вдвое.

Куплен неликвид ради скидки. Дисконт 70% на объекте, который потом некому продать, - это не сделка, а замороженные деньги. Перед заявкой я честно отвечаю на вопрос «кому и за сколько я это продам через 9 месяцев», и только потом смотрю на цену. Полный список проверок до заявки - здесь: как проверить квартиру на торгах.

Коротко: главные цифры сделки

Покупка 4 600 000 рублей при рынке 6 000 000, расходы и налог 949 500 рублей, на руках 450 500 рублей за 9 месяцев. Дисконт 23% превратился в 8,6% на вложенный капитал, или примерно 11,4% годовых - ниже банковского вклада под 12-13%, при несопоставимо большей возне.

Вывод из этой арифметики простой: деньги на торгах делает расчёт. Тот же дисконт на объекте без ремонта оставляет на руках вдвое больше.

Считаешь потолок цены заранее и не превышаешь его ни на рубль.

Частые вопросы

Сколько можно заработать на торгах по банкротству с первой сделки?

Заранее не скажет никто: результат зависит от лота, состояния объекта и срока владения. В разобранном примере на руках осталось 450 500 рублей за 9 месяцев при дисконте 23% к рынку - около 8,6% от вложенных денег. На объекте в жилом состоянии результат был бы примерно вдвое выше: 550 000 рублей ремонта из расчёта исчезают.

Какой налог платить при быстрой продаже объекта с торгов?

При продаже раньше минимального срока владения (3 или 5 лет, ст. 217.1 НК РФ) платится НДФЛ: 13% с базы до 2,4 миллиона рублей и 15% с суммы свыше (ст. 224 НК РФ). Базу почти всегда выгоднее считать как разницу между ценой продажи объекта и подтверждёнными расходами на покупку, а не через вычет в 1 миллион рублей (ст. 220 НК РФ).

Переходят ли на меня долги прежнего собственника?

Долги за коммунальные услуги прежнего собственника к покупателю не переходят - это прямо следует из ст. 153 и 158 ЖК РФ. Исключение одно: взносы на капитальный ремонт привязаны к помещению, и этот долг придётся закрывать новому собственнику. В расчёте примера он занял 40 000 рублей, поэтому запрашивать справку по капремонту нужно до подачи заявки, а не после победы.

Сколько денег нужно, чтобы вообще начать?

Три суммы: электронная подпись 2-5 тысяч рублей в год, задаток от 5 до 20% начальной цены лота и полная оплата остатка в течение 30 дней. Для лота с начальной ценой 4,4 миллиона это 440 000 рублей задатка и ещё около 4,16 миллиона к доплате. Задаток победителя, который не собрал деньги в срок, не возвращается.

Можно ли считать сделку на коммерции по той же схеме?

Схема расчёта та же, но ориентиры другие. Коммерция на рынке приносит 9-12% годовых против 4-6% у жилья, а быстро оценить адекватность цены помогает правило «100 арендных ставок примерно равны цене объекта». У ИП с ОКВЭД 68.10 снимается налог на имущество по объектам в предпринимательской деятельности, а арендный доход можно вести на УСН 6% (ст. 346.20 НК РФ).

Хочешь разобраться на практике - забирай бесплатный практикум в Telegram.