Совместная покупка на торгах по банкротству: как купить лот в складчину

Опорная сделка этого блога выглядит так: квартира с торгов за 4 600 000 рублей, ремонт от голых стен, продажа объекта через девять месяцев за 6 000 000. До момента продажи в сделку уходит 5 247 500 рублей. У одного человека столько бывает редко, у двоих - гораздо чаще. Отсюда и берётся складчина.

Совместная покупка на торгах по банкротству - это когда двое или трое собирают деньги на один лот и делят результат. Ссоры начинаются в одном и том же месте: договорились устно, а потом каждый по-своему вспомнил, о чём именно. Разбираю, как оформить такую покупку, кто подаёт заявку, с чьего счёта уходит задаток и что записать на бумаге до торгов.

👉 Подписаться на Telegram-канал Николая - живые кейсы, торги и разборы сделок каждую неделю.

Зачем покупать лот на торгах вдвоём?

Складчина на торгах решает одну задачу - снизить сумму, которую нужно иметь на руках к моменту подачи заявки. Опорная сделка требует 5 247 500 рублей до продажи объекта. Вдвоём это 2 623 750 рублей на человека, втроём - 1 749 167 ₽. Процент результата у всех одинаковый, меняется только сумма участия.

Вторая причина - объём работы. Собрать 5-7 аналогов по ценам состоявшихся сделок, прочитать положение о торгах, съездить на осмотр, потом вести ремонт и продажу объекта. Вдвоём это раскладывается по людям.

Третья причина - расчёт. Когда потолок цены считают двое независимо друг от друга, ошибка в исходных данных всплывает до подачи заявки. Из практики: чужой калькулятор видит то, что свой уже привык не замечать. Про партнёрские деньги в сделке писал здесь: как заработать на недвижимости с малым капиталом через сделку с инвестором.

Как оформить совместную покупку лота?

Совместную покупку лота оформляют тремя способами: общая долевая собственность по ст. 244 ГК РФ, договор простого товарищества по гл. 55 ГК и покупка через отдельное ООО. Для двух человек без статуса ИП рабочий вариант ровно один - это долевая собственность: право каждого сразу видно в выписке из ЕГРН.

Размер долей участники определяют соглашением. Если соглашения нет, доли считаются равными - это прямо написано в ст. 245 ГК РФ. Один внёс 3 млн ₽, второй 2 млн ₽, письменно не зафиксировали - по умолчанию у обоих по половине.

Почему двум физлицам не подойдёт простое товарищество?

Пункт 2 ст. 1041 ГК РФ позволяет заключать договор простого товарищества для предпринимательской деятельности только индивидуальным предпринимателям и коммерческим организациям. Двое людей без статуса ИП такой договор для покупки лота с последующей продажей объекта заключить не могут - его признают ничтожным.

Формулировка «мы просто вместе купим и продадим» и есть предпринимательская деятельность: покупка ради продажи объекта с прибылью. Поэтому шаблон договора из интернета у двух физлиц проверки не выдержит.

Если статус ИП есть у обоих, гл. 55 ГК даёт удобные правила:

• Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, пока в договоре не написано иное (ст. 1042 ГК).
• Внесённое имущество становится общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК).
• Порядок покрытия расходов и убытков стороны определяют сами (ст. 1046 ГК).
• Прибыль делится пропорционально стоимости вкладов (ст. 1048 ГК).
• По общим обязательствам товарищи отвечают солидарно (ст. 1047 ГК): требование по общему долгу предъявляют целиком любому из них.

Кто подаёт заявку и с чьего счёта идёт задаток?

Заявку подаёт один участник или оба сразу, и каждому нужна своя электронная подпись с аккредитацией на площадке - это 2-5 тысяч рублей в год на человека. Задаток должен прийти со счёта заявителя, поэтому деньги партнёра переводятся на этот счёт заранее, до окончания срока приёма заявок.

Организатор торгов проверяет, что платёж пришёл от того же лица, которое подало заявку. Перевод «в последний день с карты друга» - типовая причина, по которой заявку не допускают. Размер задатка смотрят в положении о торгах: по ст. 110 закона 127-ФЗ он не может превышать 20% начальной цены. Механику задатка разбирал отдельно: как внести задаток и не потерять деньги.

Второе ограничение - личность участников. Заинтересованные лица по отношению к должнику по закону 127-ФЗ его имущество купить не могут, и такую связь у партнёра выясняют до подачи заявки.

Сколько денег нужно каждому участнику?

На двоих опорная сделка раскладывается так: задаток по 220 000 рублей, доплата остатка по 2 080 000, ремонт и содержание объекта по 302 000. Всего это 2 623 750 рублей с человека до момента продажи объекта. Прибыль делится тем же способом - по 225 250 рублей каждому.

Полный расчёт выглядит так. Аналоги на рынке стоят 6 000 000 рублей, начальная цена лота на повторных торгах 4 400 000, победная заявка 4 600 000 - дисконт 23% к рынку. Задаток 440 000 рублей вносится один раз со счёта заявителя, по 220 000 от каждого партнёра. Остаток 4 160 000 доплачивается в течение 30 дней со дня подписания договора, это по 2 080 000 с человека. Дальше идут общие расходы: электронная подпись 3 500 рублей, долг по взносам на капитальный ремонт 40 000, ремонт от голых стен 550 000, содержание объекта за 6 месяцев 54 000 и расходы на продажу объекта 120 000. Продажа за 6 000 000 рублей и НДФЛ 182 000 оставляют 450 500 рублей на двоих. Вложено каждым 2 623 750 рублей, результат - 8,6% за девять месяцев, примерно 11,4% годовых. Цифры условные, у каждого лота свои.

Распределение расходов задано законом: ст. 249 ГК РФ обязывает каждого участника нести издержки по содержанию общего имущества соразмерно своей доле. Обратное правило работает так же - доходы от общего имущества поступают участникам соразмерно долям (ст. 248 ГК РФ).

Хочешь разобрать свой первый лот по шагам - забирай бесплатный практикум в Telegram.

Как делятся налоги при продаже объекта в долях?

Каждый совладелец лота платит НДФЛ со своей части дохода и подаёт свою декларацию. В опорной сделке налоговая база 1 400 000 рублей делится пополам, и налог составляет по 91 000 рублей на человека при ставке 13% (ст. 224 НК РФ). Суммарно те же 182 000 рублей, что и у одного собственника.

Способ уменьшить базу выбирается один раз и разворачивает результат сделки. По ст. 220 НК РФ вычесть можно либо подтверждённые расходы на покупку, либо имущественный вычет в 1 000 000 рублей, причём при продаже объекта в долевой собственности одним договором вычет распределяется между совладельцами пропорционально долям - по 500 000 рублей на каждого из двоих. Если пойти этим путём, база каждого вырастает до 2 500 000 рублей, а налог - до 327 000 (312 000 по ставке 13% с первых 2,4 млн плюс 15 000 по ставке 15% с оставшихся 100 тысяч). На двоих это 654 000 рублей вместо 182 000, и от прибыли в 450 500 не остаётся ничего.

Приятное следствие складчины: прогрессивная шкала считается по каждому человеку отдельно. Один собственник с базой 5 000 000 рублей платит 15% с суммы свыше 2,4 млн, двое с базой по 2 500 000 попадают под повышенную ставку только на 100 тысячах каждый. Разница в этом сценарии - 48 000 рублей. Детали по налогам: налог с продажи недвижимости, ИП или физлицо.

О чём договориться до подачи заявки?

Соглашение партнёров по лоту - это семь пунктов на бумаге, которые закрываются до подачи заявки: суммы вкладов и размер долей, заявитель и счёт для задатка, потолок цены числом, порядок довнесения денег, срок реализации 9 месяцев, условия досрочного выхода из сделки и судьба доли при наследовании.

1. Кто сколько вносит и какие доли получает. Без этого по ст. 245 ГК РФ доли считаются равными, независимо от фактических сумм.
2. На чьё имя подаётся заявка и с какого счёта уходит задаток. Деньги второго партнёра переводятся заранее, назначение платежа формулируется письменно.
3. Потолок цены - число, записанное до торгов. И один человек с правом нажимать кнопку: два голоса в прямом эфире аукциона стоят лишних шагов по 220 000-440 000 рублей.
4. Порядок довнесения денег, если смета выросла. Кто закрывает разницу по ремонту и как это меняет доли.
5. Срок реализации. В расчётах я считаю 9 месяцев: 2 месяца на оформление права, 3-4 месяца ремонт, 2-3 месяца продажа объекта. Отдельно - что делать, если за срок объект не продан.
6. Условия досрочного выхода из сделки. Формула цены доли и срок ответа второго партнёра.
7. Судьба доли при наследовании. Доля входит в наследственную массу по ст. 1112 ГК РФ, и наследники становятся вашими сособственниками.

Отдельный пункт для тех, кто в браке. Имущество, приобретённое в браке, - совместная собственность супругов по ст. 34 СК РФ, а для продажи объекта требуется нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Значит, согласие нужно от супругов обоих партнёров, и выясняется это до подачи заявки.

Как партнёр выходит из сделки раньше срока?

Долю в общей собственности можно продать, но сначала её надо письменно предложить остальным совладельцам по той же цене - это преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ. На ответ по недвижимости даётся месяц. Отчуждение доли постороннему лицу удостоверяется нотариусом (ст. 42 закона 218-ФЗ).

Смысл нормы простой: второй партнёр не должен внезапно обнаружить рядом с собой незнакомого человека. Если он отказался или промолчал месяц, долю продают любому, но не дешевле, чем предлагали ему.

• Нотариус нужен: один партнёр продаёт свою долю постороннему лицу.
• Нотариус не нужен: все совладельцы продают свои доли по одной сделке, то есть объект уходит покупателю целиком (ст. 42 закона 218-ФЗ).
• Если договориться не вышло: ст. 252 ГК РФ даёт право требовать выдела доли, а при невозможности выдела в натуре - выплаты её стоимости остальными.

Долю в квартире в натуре обычно не выделить, поэтому спор сводится к деньгам и оценке. Формула расчёта в соглашении обходится дешевле, чем выяснение той же формулы в суде через год.

С кем не стоит идти в складчину по лоту?

Пять признаков, при которых в складчину по лоту идти не стоит: партнёр хочет фиксированную сумму независимо от результата, отказывается фиксировать договорённости письменно, не может подтвердить происхождение денег, недоступен в сроки 5 и 30 дней, связан с должником по 127-ФЗ.

• Хочет фиксированную сумму независимо от результата. Долевое партнёрство устроено иначе: обе стороны получают долю прибыли и обе несут долю расходов.
• Не хочет ничего подписывать. «Мы же друзья» работает до момента, когда смета на ремонт выросла на 200 000 рублей и надо решать, кто их вносит.
• Не может подтвердить происхождение денег. Задаток проходит через банковский счёт, оплата остатка тоже, право регистрируется в Росреестре по 218-ФЗ.
• Недоступен в сроки процедуры. После победы даётся 5 дней на договор и 30 дней на оплату остатка (ст. 110 закона 127-ФЗ). Партнёр без связи - риск потерять весь задаток.
• Связан с должником. Заинтересованные лица по 127-ФЗ имущество должника приобретать не могут, и такая связь у партнёра рушит всю заявку.

Как купить лот вдвоём: девять шагов

Путь от договорённости по лоту до записи в ЕГРН занимает 1,5-2 месяца и состоит из девяти шагов. Первые пять закрываются до подачи заявки, на бумаге, и стоят почти ноль рублей: именно там решается большинство будущих споров между партнёрами по сделке.

1. Договориться о суммах вкладов и размере долей, зафиксировать письменно.
2. Каждому оформить электронную подпись и аккредитацию на площадке - 2-5 тыс. ₽ в год на человека.
3. Посчитать потолок цены: цена реальных сделок с аналогами минус ремонт, минус долг по капремонту, минус содержание объекта, минус расходы на продажу, минус НДФЛ, минус запас 15-20%.
4. Определить заявителя и счёт, с которого уйдёт задаток.
5. Перевести деньги второго партнёра на этот счёт заранее, с письменным основанием.
6. Подать заявку и внести задаток в размере из положения о торгах.
7. После победы подписать договор за 5 дней и оплатить остаток за 30 дней.
8. Зарегистрировать право общей долевой собственности в Росреестре по 218-ФЗ.
9. Провести ремонт, продать объект, разделить деньги и подать две отдельные декларации.

Пошаговую механику самой процедуры разбирал отдельно: как участвовать в торгах по банкротству, инструкция для новичка.

Частые вопросы

Можно ли подать одну заявку на торги от двух человек?

Заявка может быть подана несколькими лицами совместно, но каждому нужна своя электронная подпись и аккредитация на площадке (2-5 тыс. ₽ в год). Требования к документам смотрят в положении о торгах по лоту. Проще вариант, когда заявку подаёт один участник, а доли оформляются при регистрации права.

Обязательно ли делить доли поровну?

Нет. Размер долей участники определяют соглашением между собой. Но если соглашения нет, по ст. 245 ГК РФ доли считаются равными - даже когда один внёс 3 000 000 рублей, а второй 2 000 000. Поэтому пропорция вкладов фиксируется письменно до подачи заявки, а не после победы на торгах.

Нужен ли нотариус при покупке лота в долях?

При покупке нет: право общей долевой собственности регистрируется в Росреестре по 218-ФЗ. Нотариус нужен при продаже одной доли постороннему лицу. Когда все совладельцы продают доли по одной сделке и объект уходит покупателю целиком, нотариальное удостоверение не требуется (ст. 42 закона 218-ФЗ).

Что будет с долей партнёра, если он умрёт до продажи объекта?

Доля входит в наследственную массу по ст. 1112 ГК РФ, и после оформления наследства сособственниками становятся наследники. Продать объект в этот период не выйдет: распоряжение имуществом в долевой собственности идёт по соглашению всех участников (ст. 246 ГК РФ). Порядок действий стоит описать в соглашении заранее.

Можно ли оформить лот на одного, а деньги вложить вдвоём?

Технически можно, но право будет только у того, на кого оформлен объект: в ЕГРН запись одна. Второй партнёр доказывает свои вложения отдельно, в спорной ситуации - в суде с платёжными документами. Долевая собственность закрывает вопрос сразу: запись в ЕГРН делается на обоих.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, ст. 244-252 - долевая собственность: определение долей, распоряжение, доходы и расходы, преимущественное право покупки, раздел имущества.
• Гражданский кодекс РФ, гл. 55 (ст. 1041-1054) - простое товарищество: состав сторон, вклады, общее имущество, расходы, ответственность, прибыль.
• Гражданский кодекс РФ, ст. 380-381.1 - функция задатка; ст. 1112 - состав наследства.
• Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 110 и ст. 139 - порядок торгов, задаток, сроки договора и оплаты, заинтересованные лица.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 42 - нотариальное удостоверение сделок с долями и исключение из него.
• Налоговый кодекс РФ, ст. 220 и ст. 224 - имущественный вычет и его распределение между совладельцами, ставки НДФЛ.
• Семейный кодекс РФ, ст. 34 и ст. 35 - режим имущества супругов и нотариальное согласие на сделку.

👉 Курс «Инвестиции в недвижимость через торги по банкротству» - как искать лоты, проверять их и считать экономику сделки до подачи заявки.